A compra de uma área contaminada pode ser um problema?

A compra de uma área contaminada pode ser um problema?

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Imagine a seguinte situação: Você adquiriu um terreno e decide transformar ele em seu negócio. Com o passar do tempo e sempre acompanhando os conteúdos da Hidroplan, você descobre que o terreno que adquiriu recentemente é uma área contaminada. 

E agora? O que devo fazer? Isso pode ser um problema? Vamos entender mais sobre as áreas contaminadas e explorar um pouco sobre o que fazer nessa situação! 

Continue conosco e confira! 

Áreas contaminadas e o mercado imobiliário 

Segundo o Decreto n. 59.263 de 2013 a definição de área contaminada é: área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria que contenha quantidades ou concentrações de matéria em condições que causem ou possam causar danos à saúde humana, ao meio ambiente ou a outro bem a proteger. 

Adquirir um imóvel em grandes cidades não é uma tarefa fácil. Um questionamento que antigamente não se pensava e que hoje vêm se tornando um hábito é: será que estou comprando um imóvel em uma área contaminada?  

Nos últimos anos, o gerenciamento de áreas contaminadas (GAC) foi normatizado por meio de documentos da Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb), e demais órgãos públicos de São Paulo e também federais. Os principais investidores de terrenos colocaram a problemática dos passivos ambientais como um fator de correção monetária para a valorização do imóvel. 

O custo de se adquirir um terreno contaminado deve ser obrigatoriamente descontado do valor da compra, sendo por consequência um bom negócio para as incorporadoras, visto que o proprietário do imóvel recorrerá para alinhar e atender as condições ideais da legislação ambiental.  

Em uma metrópole como a grande São Paulo, por exemplo, os preços dos imóveis crescem em um ritmo exponencial há anos, uma construtora pode comprar um terreno que no passado era um posto de combustível, por exemplo, atividade a qual é comumente causadora de contaminações ambientais nas cidades, por um preço muito abaixo do valor de mercado. Considerando os custos envolvidos com o gerenciamento ambiental da área, o investimento ainda assim é considerado lucrativo e é visto com bons olhares por investidores que atuam neste ramo. 

Tela de computador com jogo

Descrição gerada automaticamenteFonte: https://pixabay.com/pt/photos/estoque-negocia%C3%A7%C3%A3o-monitor-1863880/   

Consequências dessa aquisição  

A partir do momento que é efetuada a compra de uma área contaminada, o proprietário precisa saber que está adquirindo junto todo o passivo ambiental daquele imóvel. Em outras palavras, ele também é responsável pela área degradada arcando com todos os custos envolvidos no gerenciamento e reutilização segura do imóvel.

Uma vez que a questão da condução da gestão do passivo não é executada, é gerado um risco desnecessário a se enfrentar, pois quando realizada uma vistoria pelos órgãos responsáveis e constatada a irregularidade, o proprietário do imóvel poderá sofrer com a desvalorização imobiliária, além de ficar sujeito às burocracias administrativas, civis e criminal independente da culpa.  

Atualmente, é obrigatório que as empresas façam uma avaliação ambiental de ocupação das atividades do terreno, certificando que a contaminação da área não tem relação com o novo empreendimento imobiliário adquirido. 

Homem andando ao lado de uma mulher

Descrição gerada automaticamente com confiança baixa
Fonte: https://pixabay.com/pt/photos/arquiteto-plano-constru%C3%A7%C3%A3o-3979490/  

A importância de contratar uma consultoria especializada antes da compra do terreno ou imóvel 

Ao longo da história, sobretudo nas áreas onde assentaram-se as principais indústrias no país, as atividades não passavam por processos significativos de controle e monitoramento ambiental, gerando inúmeros casos de contaminações ambientais.  

Conforme o procedimento de áreas contaminadas, a consultoria ambiental pode auxiliar no processo de adquirir um terreno ou imóvel, por meio de sua equipe técnica, avaliando a possibilidade de sua área ser contaminada seguindo as seguintes etapas:  

  • Avaliação preliminar: visita no local, coleta de informações necessárias sobre o passado da área e uso atual; 
  • Investigação confirmatória: procura identificar a suspeita da etapa anterior e evidenciar contaminação por meio de análises de água, solo e ar do solo; 
  • Investigação detalhada: com os resultados obtidos, avalia-se a extensão da contaminação, caso ela exista; 
  • Avaliação de risco à saúde humana: etapa onde é feito um estudo ecotoxicológico sobre os danos e riscos dessa contaminação para a saúde humana.  

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Referências consultadas 

Decreto n. 59.263 de 2013. Disponível em: https://www.infraestruturameioambiente.sp.gov.br/legislacao/2022/07/decreto-estadual-no-59-263-13/#:~:text=Decreto%20Estadual%20n%C2%BA%2059.263%2F13%2C%20de%202013%2D06%2D05&text=Regulamenta%20a%20Lei%20n%C2%BA%2013.577,contaminadas%2C%20e%20d%C3%A1%20provid%C3%AAncias%20correlatas. Acesso em: 15 dez. 2023 

Imóveis com passivo ambiental: um alerta aos compradores e credores. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/imoveis-com-passivo-ambiental-um-alerta-aos-compradores-e-credores/111916937 Acesso em 16 dez. 2023 

Mercado imobiliário e interesse por áreas contaminadas, 2019. Disponível em: https://unisecovi.com.br/mercado-imobiliario-e-interesse-por-areas-contaminadas/ Acesso em 17 dez. 2023. 

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